Während die deutsche Verwaltungsauffassung bisher davon ausging, dass es sich bei verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten umsatzsteuerlich um unselbständige Nebenleistungen zur eigentlichen Vermietung handelt, stellt der EuGH mit Urteil vom 16.04.2015 (C-42/14) klar, dass es sich bei diesen Leistungen grundsätzlich um selbständige Leistungen des Vermieters an den Mieter handelt.

Dies soll insbesondere dann gelten, wenn der Vermieter Leistungen, wie beispielsweise die Lieferung von Elektrizität, Gas, Wasser, Wärme oder auch die Abfallentsorgung, bei einem Dritten einkauft und dem Mieter die Kosten hierfür in Rechnung stellt. Der Mieter muss hierbei lediglich die Möglichkeit haben auf die Lieferantenauswahl und/oder die Nutzungsmodalitäten Einfluss zu nehmen.


Die Fakten:

Sämtliche vom Vermieter gegenüber dem Mieter separat und nach tatsächlichem Verbrauch abgerechneten Nebenkosten grundsätzlich als selbständige Leistungen anzusehen und der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind, und zwar unabhängig davon, ob die eigentliche Vermietungsleistung umsatzsteuerfrei ist oder nicht.

Vermieter sollten frühzeitig reagieren und prüfen, ob eine Änderung der bestehenden Miet- und Pachtverträge notwendig ist, um das umsatzsteuerliche Risiko zu minimieren. Auch sollte geprüft werden, ob die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG im Einzelfall in Frage kommt.

Möglicherweise kann die Umsatzbesteuerung aufgrund des damit verbundenen Vorsteuerabzugs aber auch von Vorteil sein, z.B. wenn größere Investitionen am Vermietungsobjekt anstehen die in Zusammenhang mit den Nebenleistungen stehen, etwa die Erneuerung der Heizung oder der Elektrizität.

Aktuell ist es noch möglich sich auf die von der EuGH-Rechtsprechung abweichende deutsche Verwaltungsauffassung zu berufen. Insofern können Vermieter wählen, welche umsatzsteuerliche Behandlung sie hinsichtlich der Mietnebenkosten vornehmen wollen. Diese Wahlmöglichkeit endet jedoch spätestens mit einer Änderung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses.


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Tobias Stöhr, Steuerberater, Tel. 0271 / 8800-50 / tobias.stoehr@8p.de